同比2013年增加了10万人

2020-07-22 05:42

在经济增速放缓、房地产市场整体盘整的前提下,周康板块的房价依然上涨迅速。克而瑞数据显示,2014年周康板块的新房成交均价为24473元/平方米,同比2013年上涨了14.6%。而进入2015年,迪士尼开业在即、轨交18号线也将开工,周康板块的区域发展动力或将更充足。

随着人口密度的增加,上海城区的范围也不断外扩。而布局于潜力区域,就成为了房企在上海开发的主要趋势。

事实上,除了前滩价值的辐射利好外,浦江镇区域还凭借着轨交8号线的开通和“后世博”效应的不断发酵,在近几年发展迅速,华侨城、陆家嘴集团等知名房企纷纷“抢驻”。去年,区域内的浦江华侨城和红醍半岛等楼盘频频热销,不断吸引着业内的关注。

随着国内一线开发商的入驻,以及虹桥本身价值的不断升级,其对相关区域的辐射影响也逐渐增强。目前,“大虹桥”已经成为了一个综合概念,包括交通、产业、空间等多个方面。而其对楼市的辐射作用,已经在诸如徐泾、九亭、七宝等多个楼市板块中得以体现。

事实上,早在本世纪初,上海就明确了将建设徐家汇、江湾-五角场、真如、花木四个城市副中心。如今,这四大城市副中心凭借规划的优势不断聚集人气,均已经成为如今上海的人居“高地”。

今年2月,上海市规土局公布的《上海市商业网点布局规划(2013-2020)》显示,大宁商圈升级为“市级商业中心”。与此同时,2013年开建的环大宁商圈也将于今年建成,区域的商业功能升级蓄势待发。

然而,虹桥商务区核心区的住宅占比仅为6%左右,其本身并无法承载如此大量的需求。在此背景下,其辐射板块的住宅市场或将迎来一波新的爆发。

从吸引眼球的大宁325街坊地块,到与其相距不足一公里、近期刚刚拍出的市北高新技术服务业园区n070501单元10-03地块,一年的时间,大宁板块经历了价值的重估。虽然板块内部分楼盘的报价已经超过4万元/平方米,但作为中环线上最具发展潜力的板块之一,大宁板块仍然蕴藏着巨大的发展空间。

某央企开发商代表则表示,在行业告别“暴利”的当下,房企在拿地、开发的过程中也会对区域的整体规划进行更细致的评估,因为区域未来人口的规模,将是项目销售前景的重要保障。

去年12月27日,西岸传媒港宣布开工建设。作为徐汇滨江地区开发建设的重要先导项目,西岸传媒港是上海新一代休闲文化地标,它的启动也拉开了徐汇滨江组团式整体开发的序幕。凭借文化地标的规划优势,徐汇滨江之于高端圈层的吸引力也更加强大。据业内人士分析,目前已有超过4000家世界级企业准备落子徐汇滨江。按此发展速度,未来徐汇滨江或将汇集20000多家企业。

上海市统计局最新发布的数据显示,至2014年末,上海市常住人口总数已经达到2425.7万人,同比2013年增加了10万人。同时,上海市去年新增的就业岗位也达到了59.6万个,与过去5年的水平相当。而此前一份来自相关部门的报告中则指出,到2020年前后,上海市的常住人口将可能突破2600万人。

今年,随着区域内御沁园、保利艾庐等项目的推新,周康板块也将逐步从过去的“刚需重镇”向“国际社区”迈进,业内人士预计,这也将是未来周康板块的看点之一。

业内人士预计,这意味着人口红利仍将是中长期内支撑上海楼市的重要因素。

进入2015年,大虹桥区域的价值引擎——虹桥商务区即将进入开发的提速期,随着核心区的建成,区域内的诸多项目将迎来开盘高峰。据此前虹桥商务区的规划显示,2015年,首批入驻的商务人群将达到17.4万左右,随着大量人口的入驻,其住宅市场的需求也将迅速增长。

目前,区域内有徐汇苑、保利西岸等高端项目,高级住宅的集群效应已经形成。而随着上海文化中心效应的持续发酵,也将为高端市场的继续成长提供契机。

上海社科院房地产研究中心研究院顾建发表示,尽管近三年的人口增速有所放缓,但每年上海仍有30万以上的人口增量。人口持续增长,将必然带来住房需求。而且过去一年多的时间里购房者观望情绪较重,需求释放不畅。两方面叠加之下,未来上海楼市依然有较为坚实的需求基础。

去年12月底,前滩板块土地“五连拍”,标志着上海“十二五”规划的重点——前滩的开发进入提速阶段。作为“第二个陆家嘴”,前滩已成为炙手可热的重点板块之一,各界重资不断注入,区域价值也随之增长。然而在业内人士看来,前滩的未来也存在一丝疑问尚待解决。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,大宁板块属于典型的区域性商业“黄金”地块,在区位、交通、商业集聚力等方面与静安寺有一定相似之处,而在生态环境方面,大宁比静安寺更具宜居性。作为新兴高端住宅板块,大宁的后发优势明显。

随着人气增长,板块的配套设施也日益成熟。除了万达广场和百联东郊两大“副中心级”的商业配套外,区域内还拥有两条轨交线路贯穿而过,这使得周康板块与上海中心城区几乎“融为一体”,也成就了外环外首屈一指的宜居板块。截至目前,轨交16号线已经通车1年、即将开工的轨交18号线更是在周康板块内设有三个站点。

有业内人士表示,恰当的定位和规划是板块楼市能否崛起的前提,而其本质则是区域规划能否导入大量人口。比如嘉定安亭,凭借汽车相关产业的聚集效应,区域内人气不断提升,形成了“配套完善”和“人气提升”互为因果的良性循环,从而推动板块价值的重铸和实现。

作为上海“十二五”规划六大重点发展的区域之一,徐汇滨江板块被规划为徐家汇商业圈的延伸与升级板块,将打造成独具魅力的文化传媒区、国际商务商贸区及充满活力的滨水新城区。

徐汇滨江在2003年被提上开发日程,到今天为止已历时超过十年。区域吸引了绿地、保利、上实等知名房企,生活配套含金量逐步提高,徐汇滨江已经上升为黄浦江滨江一线的新兴高端住区。

事实上,随着大宁板块近年来的发展,区域环境优秀、适宜居住的特质已经逐渐显现,并已经吸引了嘉华国际、宝华、象屿、方兴、明园等品牌房企先后入驻。

近年来,大虹桥的规划不断落地,其高速发展也让业内见识了“城市西部引擎”的巨大能量。

房地产行业曾经流行一句话,“看懂了人口就看懂了房地产”,对于上海这样对外来人口拥有巨大吸引力的城市更是如此。十几年来,大量的外来人口为上海楼市的需求提供了支撑,不少板块也凭借着规划优势迅速聚集人气,成为楼市中的新兴热点。

受益于“十二五”规划,周康板块近年来导入的人口数量成倍增长,其中大部分来自上海国际医学园区和张江生物医药基地。两大园区输送大量的高端人才,使板块迅速营造出“高精尖”的氛围,区域圈层效应逐步显现。

同策咨询研究部总监张宏伟便表示,无论是高端住宅市场,还是写字楼市场,前滩一个板块是无法容纳那么多市场需求的。因此浦江镇可以承接前滩板块外溢的市场需求,这对于浦江镇的住宅市场、写字楼市场来讲都是利好消息。而从城市功能定位的角度来看,浦江镇与前滩相互补充,未来有望吸引前滩高端人士的关注。